Онлайн заявка

Уменьшение арендной платы: шесть случаев, когда суд откажет арендатору

 

ГК предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя — в статье.

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты стоимости аренды (определение ВС от 29.01.2015 по делу № А19-1917/2013). Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон закрепляет механизм защиты для арендатора. Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

Основания для уменьшения арендной платы

  1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:
  • безвозмездного устранения недостатков имущества;
  • соразмерного уменьшения арендной платы;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
  1. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

ст. 613 ГК

  1. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков .

п. 4 ст. 614 ГК

  1. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились . В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды, и пр.
Существенное изменение условий договора аренды
Судебный актКакие условия суд признал существенными
Постановление 5ААС от 27.09.2018 по делу № А51-25574/2017Доступ к арендованному участку с одной стороны заблокирован металлическими воротами, с другой — железнодорожным полотном
Постановление 9ААС от 06.09.2018 по делу № А40-77501/2018Частичное затопление арендуемого помещения, в результате которого арендатор в определенный период времени был лишен возможности использовать его
Постановление 9ААС от 20.08.2018 по делу № А40-45565/2018Отключение электроэнергии в переданном в аренду помещении

Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

  1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу № А70-4846/2018

Суд отказался уменьшить арендную плату, указав следующее. Доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, а именно документального подтверждения проведения замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил. Отвечая на вопрос суда, он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в нем температуры было ожидаемо. Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом.

  1. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4ст. 614 ГК.

решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу № А55-7201/2018

Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил. Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованным имуществом были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы .

Фиксируйте изменение условий пользования имуществом до того, как арендодатель обратится в суд

  1. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

решение АС Брянской области от 29.11.2018 по делу № А09-15889/2017

Арендатор требовал уменьшить арендную плату за период наличия препятствий в пользовании помещением, ссылаясь на отсутствие возможности использовать арендованное имущество в этот период. Суд указал, что, заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, арендатор должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности. Спорные недостатки арендатор должен был установить при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи. Однако при приеме помещений претензий к их техническому состоянию арендатор не заявлял и не использовал мер правовой защиты, предусмотренных п. 1 ст. 614 ГК  .

решения АС Брянской области от 29.11.2018 по делу № А09-15889/2017

АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу № А08-3959/2018

  1. Суды квалифицируют внесение арендной платы за предыдущие периоды в полном объеме как признание соответствия спорных помещений качеству и назначению, предусмотренным в договоре аренды.
  2. Если арендатор сам действовал недобросовестно, что привело к изменению условий использования имущества, суд встанет на сторону арендодателя.

решение АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу № А08-3959/2018

В одном из дел арендатор возражал против удовлетворения требований арендодателя о взыскании долга по арендной плате, ссылаясь на отключение в арендуемом помещении электроэнергии с октября 2016 года до конца 2017 года, в связи с чем помещение стало непригодным для целевого использования. Между тем, согласно информации от энергосбытовой компании, энергоснабжение в арендованном помещении было отключено в связи с наличием задолженности арендатора по оплате электроэнергии.

  1. Если в договоре закреплено право арендодателя за долги отключать системы отопления, водоснабжения и пр., арендатор не сможет требовать уменьшения арендной платы, ссылаясь на невозможность использовать арендуемое помещение.

решение АС Пензенской области от 26.10.2018 по делу № А49-10019/2018

Договор предусматривал, что в случае невнесения арендной платы и других платежей в установленные договором сроки арендодатель вправе опечатать сдаваемое в аренду помещение с отключением электроэнергии и удерживать имущество арендатора. Поскольку арендатор два месяца не платил за аренду, арендодатель отключил электроснабжение в помещении. Суд указал, что действия арендодателя были вызваны недобросовестным поведением самого арендатора и не могут квалифицироваться по п. 4 ст. 614 ГК как обстоятельства, за которые арендатор не отвечает.

Доказывание существенного изменения условий договора
Номер делаДоказываемый фактНеобходимые доказательства
А70-4846/2018Снижение температуры в помещении; использование иного вида отопленияДокументальное подтверждение замеров температуры с использованием соответствующих приборов (акт замера температур, экспертное заключение); документальное подтверждение перехода с одного типа оборудования на другое
А55-7201/2018, А08-3959/2018Прекращение подачи электроэнергииАкт о прекращении подачи электроэнергии
А09-15889/2017Затопление помещения/части помещения, препятствующее использованиюАкт о причинении ущерба, указание на данный недостаток в акте приема-передачи помещения, если этот недостаток возник до заключения договора аренды

 

Вывод. Чтобы добиться снижения арендной платы, арендаторы должны обеспечить себя доказательственной базой и до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом, поскольку суды учитывают возможность арендодателя устранить такие недостатки. Поэтому рекомендуем сделать следующее.

  1. В договоре установить способ обмена документами между сторонами, в том числе в электронном виде с указанием электронных адресов сторон.
  2. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих использованию помещения, зафиксировать их документально (акт, заключение эксперта).
  3. До документального оформления вызвать арендодателя для совместного составления акта с фиксацией направления ему такого уведомления.
  4. Передать копию документов о фиксации обстоятельств, препятствующих использованию помещения, путем направления бумажных документов в адрес арендодателя.

Даже незначительные, но часто повторяющиеся изменения условий при корректном оформлении можно квалифицировать как существенные.

Арендатору лучше обратиться к арендодателю с требованием о снижении арендной платы до суда

Из положений п. 4 ст. 614 ГК не следует, что арендатор не может заявить о снижении арендной платы при рассмотрении иска арендодателя о ее взыскании. Однако если до обращения в суд арендатор не заявлял такое требование, то доказать наличие обстоятельств, обосновывающих уменьшение арендной платы, становится сложнее. Поэтому в подобных ситуациях суды зачастую отказываются снижать арендную плату (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2010 по делу № А43-19946/2009, 17ААС от 13.11.2018 по делу № А60-14439/2018).

В одном из дел суд указал, что арендатор не обращался к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по правилам п. 4 ст. 614 ГК. При этом стороны подписали без разногласий акт сверки взаиморасчетов по договору. При таких обстоятельствах оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период не имеется (решение АС Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.06.2018 по делу № А81-10058/2017).

ПОДЕЛИТЬСЯ
Онлайн заявка