Онлайн заявка

Постановление 17ААС от 13.11.2018 по делу № А60-14439/2018

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-14530/2018-ГК

 

г. Пермь

13 ноября 2018 года                                                  Дело № А60-14439/2018­­

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего       Макарова Т.В.,

судей          Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Н.А.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «ШАМХОР»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 августа 2018 года

принятое судьей Матущак Ю.В.,

по делу № А60-14439/2018

по первоначальному иску Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Уральский федеральный

университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» (ИНН 6660003190, ОГРН 1026604939855)

к обществу с ограниченной ответственностью «ШАМХОР» (ИНН 6662058204,

ОГРН 1036604400062)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды нежилого помещения,

а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ШАМХОР»

к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего образования «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

установил:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ШАМХОР» о взыскании 998 538 руб. 49 коп. основного долга по договору аренды нежилых помещений № 02Ф от 01.12.2005, 361 454 руб. 42 коп. неустойки, начисленной за период с 01.01.2017 по 15.02.2018, а также 351 503 руб. 43 коп. в возмещение затрат по содержанию и обслуживанию арендуемых помещений (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Общество «ШАМХОР» возражало против иска, указывая на воспрепятствование в пользовании арендованными помещениями, внесение арендной платы предыдущему собственнику нежилых помещений, просил снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства ООО «ШАМХОР» обратилось со встречным иском к ФГАОУВО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемых помещений в размере 5 804 515 руб. 08 коп.

Университет возражал против встречного иска общества «ШАМХОР», указывая, что расходы на создание неотделимых улучшений в период действия договора аренды № 02Ф от 01.12.2005 доказательно не подтверждены, настаивал на применении срока исковой давности по требованиям о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных до 2005 года.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 августа 2018 года первоначальный иск удовлетворен, с общества с ограниченной ответственностью «ШАМХОР» в пользу федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» взыскано 1 711 496 руб. 34 коп., в том числе 998 538 руб. 49 коп. основного долга по договору № 02Ф от 01.12.2005, 361 454 руб. 42 коп. неустойки, 351 503 руб. 43 коп. основного долга по договору от 01.12.2005. В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик по первоначальному иску, общество с ограниченной ответственностью «ШАМХОР», обжаловало решение суда в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск. В апелляционной жалобе настаивает на том, что им фактически использовались помещения 555 кв. м, площадь арендованных помещений соответствует технической документации, а также на то, что обязан вносить плату новому арендодателю только после надлежащего уведомления о смене кредитора, обращает внимание на представленный в материалы дела контррасчет. Указывает, что технические паспорта и эскизные проекты позволяют определить объем ремонтных работ, наличие улучшений арендованного имущества, капитальный характер работ. Полагает, что арендатор не имел права на взыскание стоимости неотделимых улучшений до момента возврата имущества, который по истечении срока действия предыдущих договоров аренды не производился.

Истец по первоначальному иску в представленном суду отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, поддерживает выводы, сделанные судом первой инстанции. Указывает, что фактическая площадь арендованных и возвращенных помещений составила 611,8 кв. м, из которой рассчитан размер задолженности, оплата предыдущему арендатору за период до 03.05.2017 доказательствами не подтверждена, настаивает на том, что в период действия договора аренды неотделимые улучшения недвижимого имущества не производились, расходы на ремонт не подтверждены.

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Российская Экономическая Академия им. Г.В. Плеханова» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ШАМХОР» (арендатор) 01.12.2005 заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за государственным образовательным учреждением.

Согласно условиям названного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гоголя, 25, комнаты № 220, 222, общей площадью 20,6 кв. м для использования под офис, помещения бывшей столовой, общей площадью 349 кв. м для использования под точку питания и культурно-развлекательный центр, подвальное помещение, площадью 111 кв. м, гаражные боксы №8, 9, 15, 16, общей площадью 74, 4 кв. м. Общая площадь всех передаваемых объектов составляет 555 кв. м.

Факт предоставления обществу «ШАМХОР» в аренду названных объектов подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2005, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей сторон.

Дополнительным соглашением от 30.06.2006 срок действия договора продлен сторонами до 30.12.2006.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом названных обстоятельств, а также отсутствием возражений сторон по истечении срока договора, суд счел договор возобновленным на неопределенный срок.

На основании приказа Министерства образования и науки Российской Федерации № 166 от 23.11.2015 «О ликвидации Уральского филиала федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» в г. Екатеринбург» на баланс федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» переданы объекты недвижимого имущества, в том числе спорные.

Как следует из материалов дела, Уральским федеральным университетом 22.08.2016 в отношении переданных в аренду объектов осуществлена государственная регистрация права оперативного управления, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости, о чем арендатор уведомлен письмом № 01-06/399 от 27.04.2017.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, образовательное учреждение высшего образования «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» как новый арендодатель имеет права, вытекающие из ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Арендодатель направил в адрес арендатора уведомление № 01-06/2017 от 05.06.2017 о расторжении договора № 02Ф от 01.12.2005.

В соответствии с уведомлением договор подлежал расторжению по истечении трех месяцев с момента получения уведомления арендатором, которое состоялось 05.06.2017.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) договор аренды от 01.12.2005 расторгнут.

Согласно п. 2.2.13 договора по окончании срока действия договора и при его досрочном расторжении по соглашению сторон арендатор обязан освободить занимаемые нежилые помещения не позднее трех дней с момента окончания действия договора, либо с момента его расторжения.

В соответствии с актами приема-передачи (возврата) нежилых объектов от 31.05.2017 и 11.09.2017, подписанными обеими сторонами с проставлением оттисков печатей, общество «ШАМХОР» возвратил истцу арендуемые помещения общей площадью 611,9 кв. м, в том числе 590, 6 кв. м – нежилые помещения подвала по плану БТИ №№ 36-49, 1 этажа по плану БТИ №№ 43-70, а также гаражные боксы по плану БТИ №№ 8,9 (литер Д), 4, 5 (литер К); кроме того, помещения общей площадью 21,3 кв. м — нежилые помещения второго этажа по плану БТИ №№ 38, 44.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.2.16 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендую плату.

В соответствии с п. 4.1. спорного договора размер ежемесячной арендной платы без учета НДС за аренду помещений, указанных в п. 1.1. составляет: — за комнаты № 220, 222 – 560 руб. 00 коп. за 1 кв. м, — за помещения бывшей столовой – 134 руб. 40 коп. за 1 кв. м, — за помещения подвала – 42 руб. 00 коп. за 1 кв. м, — гаражные боксы – 25 руб. 00 коп. за 1 кв. м.

Арендатор должен уплачивать сумму ежемесячной арендной платы вперед до 10 числа текущего месяца (п. 4.2. договора).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьёй 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вопреки доводам общества «ШАМХОР», доказательств невозможности использования арендуемого имущества, а также того, что в связи с невозможностью использования арендуемого имущества в спорный период общество «ШАМХОР» обращался к истцу с требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 612 и п. 4 ст. 614 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Арендатор, возражая против первоначального иска, указывал, что фактически использовал помещения площадью 555 кв. м.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договор аренды считается исполненным с момента реальной передачи арендатору имущества во временное пользование. Факт предоставления обществу «ШАМХОР» в аренду названного объекта подтверждается актом приема-передачи помещения от 01.12.2005, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей сторон.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В соответствии с п. 1.1. договора в пользование истцу переданы комнаты № 220, 222, общей площадью 20,6 кв. м для использования под офис, помещения бывшей столовой, общей площадью 349 кв. м для использования под точку питания и культурно-развлекательный центр, подвальное помещение, площадью 111 кв. м, гаражные боксы №8, 9, 15, 16, общей площадью 74, 4 кв. м. Общая площадь всех передаваемых объектов составляет 555 кв. м.

При возврате арендованного имущества общество «ШАМХОР» подписало акты от 31.05.2017 и 11.09.2017 о возврате арендодателю используемого по договору аренды имущества площадью 611, 9 кв. м, чем подтвердил факт использования помещений большей площадью, при этом возражений относительного невозможности индивидуализации переданного и возвращенного из аренды имущества, и, как следствие, затруднительности его использования не заявлял, иных помещений после заключения договора 01.12.2005 от арендодателя не получал, в связи с этим суд приходит к выводу об исполнении сторонами спорного договора в части предоставления обществу «ШАМХОР» и использования последним объекта аренды площадью 611,9 кв. м.

При этом арендодатель правомерно, с учетом установленного договором размера арендной платы исходя из площади за квадратный метр конкретного помещения, определил размер задолженности за заявленный период.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие задолженности арендатора перед истцом по оплате арендной платы в размере 998 538 руб. 49 коп., доказательств уплаты которой, в материалы дела не представлено, соответственно, исковые требования о взыскании с арендатора указанной задолженности подлежали удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п. 5.2. договора в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные п. 4.2. договора арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Подписав спорный договор, общество «ШАМХОР» выразил свое волеизъявление на исполнение обязательств, возложенных на него. В связи с этим возникли определенные гражданско-правовые последствия в виде обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства неустойкой.

Учитывая, что обязательство по оплате объекта обществом «ШАМХОР» нарушено, истец обоснованно обратился за взысканием пени в том размере, который предусмотрен спорным договором. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Общество «ШАМХОР» просило применить положения ст. 333 ГК РФ.

Оснований для уменьшения подлежащей уплате неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не установлено.

Апелляционный суд соглашается с данным выводом.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации — если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Согласно п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что п. 1 ст. 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.01.2011 № 11680/10, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Между тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить лицу убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Материалы дела не содержат доказательств явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

Доводы общества «ШАМХОР» о том, что неустойка подлежит начислению с даты его уведомления об изменении арендодателя, судом правомерно отклонены.

Так, согласно пункту 3 ст. 382 ГК РФ если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Между тем, доказательств того, что в период с 22.08.2016 до 03.05.2017 общество «ШАМХОР» вносил плату предыдущему правообладателю, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах неустойка подлежала взысканию с арендатора на основании статей 329, 330 ГК РФ в заявленном арендодателем размере 361 454 руб. 42 коп.

Кроме того, Уральским федеральным университетом было заявлено требование о взыскании задолженности в сумме 351 503 руб. 43 коп. по возмещению затрат на содержание и техническое обслуживание арендуемых помещений.

Как следует из материалов дела, между государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Российская Экономическая Академия им. Г.В. Плеханова» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ШАМХОР» (арендатор) 01.12.2005 заключен договор о возмещении затрат на содержание и техническое обслуживание арендуемых помещений.

В соответствии с п. 1.1. указанного договора арендодатель принимает на себя обязательства на время действия договора аренды № 02Фот 01.12.2005 обеспечить предоставление арендатору платных коммунальных эксплуатационных и других административно-хозяйственных услуг, связанных с использованием помещений, расположенных по адресу: Екатеринбург, ул. Гоголя, 25, комнаты № 220, 222, общей площадью 20,6 кв. м для использования под офис, помещения бывшей столовой, общей площадью 349 кв. м для использования под точку питания и культурно-развлекательный центр, подвальное помещение, площадью 111 кв. м соответствующими коммунальными организациями.

Арендодатель просит взыскать с арендатора задолженность по коммунальным и эксплуатационным платежам, возникшую в связи с использованием спорного объекта, обязанность по оплате которых по условиям договора аренды и практике взаимоотношений между сторонами лежала на арендаторе.

Стоимость коммунальных услуг рассчитывается исходя из расходов на содержание квадратного метра в месяц, в том числе НДС. Подлежащая оплате доля расходов арендатора определяется расчетным путем и составляет 40% — для комнат № 220, 222, и 6,73% — для помещений бывшей столовой, кроме расходов на электроэнергию, а также холодное водоснабжение и горячее водоснабжение, которые определяются фактически по показаниям электрического счетчика и водомеров.

Доказательств возмещения указанных затрат арендодателя в размере 351 503 руб. 43 коп. в соответствии с условиями договора в материалы дела не представлено, равно как и доказательств того, что арендатор самостоятельно их оплачивал по счетам, выставляемых соответствующими организациями.

Поэтому требование о взыскании с общества «ШАМХОР» в пользу арендодателя указанной суммы задолженности подлежало удовлетворению.

В подтверждение встречных исковых требований к Уральскому федеральному университету о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 5 804 515 руб. 08 коп. обществом «ШАМХОР» представлены акты выполненных работ, ресурсные сметы за период ноября 2002 года по октябрь 2004 года.

В соответствии с положениями статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).

Арендатор имеет право в соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ на возмещение стоимости неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Вопреки доводам общества «ШАМХОР» в материалы дела не представлено доказательств того, что проведенные в результате работ изменения улучшили имущество (помещения) истца, а равно как и доказательств того, что данные работы произведены в арендуемых помещениях, не представлено.

Конкретные результаты выполненных работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества, обществом «ШАМХОР» не названы. Доказательств того, что произведенные работы связаны с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его техникоэкономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено. Ходатайств о назначении экспертизы для определения стоимости улучшений имущества, истец не заявил.

Кроме того, не было представлено доказательств того, что указанные работы являются капитальными и не связанными с текущей эксплуатацией объекта аренды (п. 2.2.8 договора аренды № 02Ф от 01.12.2005), при этом из представленных актов выполненных работ следует, что часть работ (ремонт штукатурки стен, шпатлевка и акриловая покраска) относятся к виду работ по текущему ремонту.

В материалы дела представлены договор аренды № 85 от 01.07.1999, соглашение к договору № 67 от 16.02.1999, дополнительное соглашение от 27.12.1999 к договору № 85, дополнительное соглашение № 1 к договору № 15 от 01.01.2000, дополнительное соглашение № 3 от 08.01.2002 к договору № 15, дополнительное соглашение № 9 к договору № 15, согласно которым площадь передаваемых в аренду объектов различна, например, в 2000 году площадь переданного объекта составляла 854,5 кв. м.

Представленные в обоснование неотделимых улучшений документы датированы 2002 – 2004 г.г., при том, что договор аренды № 02Ф заключен сторонами только 01.12.2005. Вопреки доводам общества «ШАМХОР» из условий договора аренды № 02Ф от 01.12.2005 не следует, что он заключен в качестве новации обязательств из ранее заключенных между сторонами договоров аренды.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу общего правила пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Таким образом, поскольку право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений возникло в прекращением договорных отношений до 01.12.2015, применение судом первой инстанции срока исковой давности к требованиям общества «ШАМХОР» следует признать обоснованным.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Поскольку основания к отмене изменению судебного акта по доводам апелляционной жалобы отсутствуют, в силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе должна быть отнесена на ее подателя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 августа 2018 года по делу № А60-14439/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ШАМХОР» (ОГРН 1036604400062, ИНН 6662058204) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.В. Макаров

Судьи

В.Ю. Дюкин

Т.Л. Зеленина

ПОДЕЛИТЬСЯ
Онлайн заявка